Qual a melhor alternativa: imóvel novo ou usado?

José Roberto de Toledo
Muito se comenta sobre a continuidade do "boom" do mercado imobiliário brasileiro para este ano, com a manutenção do ritmo de expansão de 2007 e aquecido pela construção de empreendimentos, que devem somar 140 mil novas unidades habitacionais até o início do próximo ano. Sob esta perspectiva, parece que o impulso da atividade no país depende única e exclusivamente da entrega de novos projetos. Porém, existe um nicho que também deverá colaborar significativamente para o incremento do mercado imobiliário brasileiro: a comercialização dos imóveis seminovos.

As regras para o financiamento, tanto de novos imóveis como para os usados, são as mesmas. Sendo assim, por que alguém deixaria de comprar uma casa ou apartamento "zero" para adquirir um imóvel usado? Há vantagens nessa troca?

Em primeiro lugar, há um grande volume de imóveis disponíveis nas mais diversas regiões de São Paulo, sendo que o comprador tem a vantagem da entrega imediata do bem. E mais: a facilidade de negociação no preço de um imóvel seminovo. Trabalhar um desconto no preço de um imóvel novo não ajuda muito, mas em imóveis usados pode funcionar. Esse é um fator importante e que favorece o comprador. Além disso, a propriedade usada normalmente já tem uma infra-estrutura montada, muitas vezes com armários, piso, etc.

Em contrapartida, imóveis novos apresentam algumas vantagens tentadoras, como closets, melhor divisão dos ambientes e anexos de plástico de fácil limpeza. Também são planejados para serem mais eficientes com relação ao gasto de energia e construídos com produtos e sistemas melhores para a saúde. O amianto, por exemplo, já vêm sendo eliminado de telhados, tubos, azulejos e de isolamentos. Os novos também exigem menos manutenção e vêm equipados com infra-estrutura de fazer inveja a grandes clubes, como salas de conveniência, academias de ginásticas, espaço gourmet, entre outros.

Para quem investe ou pretende investir no mercado imobiliário, há outro fator importante a ser observado: o potencial de valorização de imóveis novos e seminovos. Quem compra pensando em revender o imóvel deve analisar a localização, o número de unidades disponíveis na região e o valor de compra. Assim, poderá pensar em ganhar dinheiro com a valorização. No caso do imóvel seminovo, além desses fatores, também é importante analisar a idade e as condições de conservação. O interessado em investir em uma unidade para alugar, terá praticamente o mesmo retorno, seja no imóvel novo ou seminovo. A explicação é que não há como fugir dos valores praticados no mercado para a locação.

Essa realidade também está atrelada à profissionalização das administradoras de imóveis, que cada vez mais investem em pessoal, treinamentos, capacitação e tecnologia para oferecer aos interessados em investir em um imóvel, seja novo ou seminovo, as melhores oportunidades de negócios. Hoje, as administradoras não se limitam a apresentar um imóvel ao interessado, mas prestar uma assessoria completa, o que inclui informar o cliente sobre as formas de financiamentos e alternativas de pagamento, bem como analisar a documentação da unidade.

As vendas de usados cresceram 0,64% em 2007, segundo pesquisa do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI-SP) realizada em 37 cidades, incluindo a capital. Parece um resultado tímido, mas indica um potencial vigoroso de crescimento para esse setor. E as condições para financiamento de imóveis prometem ser bem fartas neste ano. Só de recursos da poupança, maior instrumento financiador da casa própria no Brasil, serão liberados R$ 23,3 bilhões em 2008, conforme a Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Além disso, em janeiro também foram anunciadas as novas medidas para compra da casa própria com dinheiro do FGTS, que incluem redução de 0,5% na taxa anual de juros para pessoas com renda entre R$ 380,00 e R$ 4.900,00. O fundo deve aplicar cerca de R$ 8,4 bilhões para financiar a compra da casa própria. Com todos essas facilidades, a tendência é que o mercado imobiliário, como um todo, continue crescendo.

A construção de grandes empreendimentos imobiliários e todo o dinheiro investido em propaganda e marketing, com as megacampanhas de lançamento, apartamentos decorados, são um atrativo e tanto. Mas é fato que o segmento de imóveis usados possui também todas as condições necessárias para crescer muito mais do que o registrado em 2007 e render bons negócios para quem quer comprar ou vender um imóvel.

José Roberto de Toledo é diretor da Lello Imóveis e ex-presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (Aabic)

E-mail: jrtoledo@lelloimoveis.com.br